Una ley bien intencionada que solo lo complica todo
¿Qué hay ahí dentro?La semana pasada, el gobernador de California, Jerry Brown, promulgó el proyecto de ley AB-2343. Este proyecto de ley extiende la cantidad de tiempo que un inquilino puede permanecer en una casa de alquiler sin pagar el alquiler o cumplir con otras obligaciones del contrato de arrendamiento. Esta nueva ley entra en vigor el 1 de septiembre de 2019.
Esta ley no es un gran problema para los propietarios, pero hace que el proceso de desalojo sea mucho más largo y complicado. Esencialmente, esta ley excluye los feriados y los fines de semana del tiempo que un inquilino tiene que responder a un aviso.
Esto incluye el infame aviso de pago de alquiler o abandono de 3 días, que es el comienzo de un proceso de desalojo. El aviso de 3 días es simple, le dice al inquilino que si no paga el alquiler vencido dentro de los 3 días, el propietario iniciará el proceso de desalojo y sacará al inquilino de la casa.
La nueva ley de California también cubre el Aviso de 3 días para realizar el pacto (curar) o renunciar. Este aviso se entrega a un inquilino cuando el inquilino todavía está pagando el alquiler, pero de alguna manera está violando el contrato de arrendamiento. Ejemplos de esto incluyen exceso de malezas o basura en el jardín, drogas en la propiedad o adultos que viven en la propiedad que no están en el contrato de arrendamiento. Sólo si el arrendatario no subsana el contrato roto se inicia realmente el proceso de desahucio.
Considere este año, cuando el 4 de julio aterrizó en miércoles. Si un propietario presentara un aviso de desalojo el martes, el 4 de julio no se contaría en el cronograma. El jueves y el viernes sí, pero el sábado y el domingo no. En última instancia, este escenario le daría al inquilino más de una semana para responder a una demanda de desalojo.
¿Cuál es la justificación?El asambleísta de California David Chiu, quien patrocinó este proyecto de ley, dijo: “Los inquilinos en California enfrentan dificultades sin precedentes y viven constantemente bajo la amenaza de desalojo”. En realidad, los propietarios dudan en desalojar a los inquilinos por varias razones.
Primero, la mayoría de los propietarios son comprensivos y comprensivos con los problemas financieros que enfrentan sus inquilinos. La mayoría de los propietarios no corren hacia el desalojo en la primera oportunidad. En segundo lugar, los desalojos son muy costosos y consumen mucho tiempo. Un arrendador tiene que presentarse ante el tribunal para desalojar a un inquilino. Y por lo general toma al menos 2 meses sacar a un inquilino de la propiedad.
Simplemente no tiene sentido financiero desalojar a un buen inquilino.
En última instancia, excluir los fines de semana del cronograma de 3 días tendrá poco o ningún efecto en el proceso de desalojo. Sin embargo, esta ley hace un gran trabajo al lograr una cosa.
Hace que el proceso de desalojo sea mucho más complicado y lento para los propietarios.
Por cierto, si un propietario estropea este cronograma, incluso por unas pocas horas, se desestimará toda la demanda de desalojo. Esta nueva ley, que muchos propietarios desconocen, resultará en la cancelación de innumerables demandas de desalojo por esta misma razón. Esto permitirá que innumerables inquilinos malos se queden en una casa que no están pagando.
La siempre cambiante ley de California se está volviendo cada vez más complicada. Tanto es así que muchos propietarios están decidiendo vender sus casas o registrarse con una empresa profesional de administración de propiedades. Si decide permanecer en el negocio de la propiedad residencial, asegúrese de tener un buen conocimiento práctico de las leyes que rigen el negocio o trabaje con una empresa que lo tenga.
La forma más fácil de evitar tener que lidiar con avisos de 3 días y desalojos es asegurarse de que se coloque un buen inquilino en su hogar en primer lugar. Verificar el historial de un solicitante y asegurarse de que esté calificado para alquilar su casa es la parte más importante de la administración de la propiedad.
Todo comienza con el inquilino adecuadoEncontrar un buen inquilino lleva tiempo y, desafortunadamente, significa tener que rechazar a mucha gente. De hecho, procesamos cientos de solicitudes por mes y solo aprobamos alrededor del 15% de todos los solicitantes que solicitan nuestras propiedades.
Cuando evaluamos a un solicitante, lo primero que hacemos es llamar al arrendador actual y anterior del solicitante. Queremos asegurarnos de que el solicitante tenga un historial de pago de alquiler a tiempo y que no haya quejas contra el solicitante.
A continuación, llamamos a su empleador para verificar que están empleados y que sus ingresos son los que afirman. Después de eso, analizamos su puntaje crediticio y nos aseguramos de que el posible inquilino tenga un historial de pago de facturas a tiempo. Finalmente, llevamos a cabo una verificación de antecedentes penales a nivel nacional para detectar a los delincuentes violentos.
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