¿Cuánto cobra usted?
Esa es la pregunta número uno que nos hacen cuando el dueño de una propiedad nos llama porque está interesado en alquilar su casa. Hay docenas de compañías de administración de propiedades en Los Ángeles y todas parecen tener una estructura de precios diferente.
¿Porqué es eso? ¿Cual es la diferencia?
Preguntar sobre el precio primero es casi siempre una señal de un arrendador accidental. Los arrendadores accidentales son propietarios de viviendas que nunca tuvieron la intención de que su casa se convirtiera en una propiedad de alquiler, pero las circunstancias de la vida los están sacando de la casa por cualquier motivo y prefieren alquilar la casa que venderla.
Estos no son inversionistas intencionales que compraron la casa estrictamente como una inversión, por lo que generalmente tienen un mayor vínculo emocional con la casa y tienen poca o ninguna experiencia en el trato con inquilinos o administradores de propiedades. Tienen una hipoteca sobre su casa y están preocupados por cubrir todos sus gastos y, con suerte, que les quede alguna ganancia.
Esta no es una pregunta incorrecta, pero probablemente sea una pregunta que deba hacerse más cerca del final de una conversación, no de inmediato. Lo más probable es que pueda eliminar varias empresas de administración de propiedades antes de llegar a las preguntas sobre el precio haciéndoles las preguntas correctas y sabiendo cómo deberían responder para beneficiarlo.
En realidad, hay cinco preguntas principales que los propietarios accidentales tienen cuando deciden cómo alquilar su casa: ¿debo contratar a una empresa de administración o alquilarla yo mismo? ¿Cuánto suele cobrar una empresa de gestión? ¿Vale la pena el costo de una empresa de gestión? ¿Puedo ganar más dinero alquilando a través de una empresa de administración de propiedades que por mi cuenta? ¿Cómo decido con qué compañía ir?
¿Debo contratar una empresa de gestión o alquilar mi casa yo mismo?Esta pregunta depende estrictamente de sus circunstancias. En Los Ángeles, aproximadamente entre el 70 y el 80 % de las viviendas de alquiler son administradas directamente por el propietario sin la participación de una empresa de administración de propiedades.
¿Porqué es eso?
La verdad es que las empresas de administración de propiedades no tienen una gran reputación entre los propietarios. Son conocidos por no devolver las llamadas telefónicas o por parecer siempre estar "del lado de los inquilinos". Eso está cambiando en los últimos años a medida que más y más empresas ingresan a la industria, pero las reputaciones tardan mucho en cambiar.
Históricamente, también ha sido relativamente fácil alquilar su casa usted mismo. Había pocos obstáculos legales y la cantidad de leyes que necesitabas cumplir también era menor. Con el tiempo, se han creado más y más leyes que regulan directamente las viviendas de alquiler, lo que significa que los propietarios deben estar al día y cumplir con la ley de propietarios e inquilinos.
Incluso si obtiene un gran inquilino, las casas de alquiler toman mucho tiempo. Si no tiene responsabilidades que le impidan el trabajo de administrar su casa, puede estar bien alquilándola por su cuenta.
Si no desea mostrar la casa a los prospectos, administrar las reparaciones, cobrar el alquiler todos los meses, negociar contratos de arrendamiento y precios de alquiler, contestar el teléfono a todas horas del día, entregar avisos o visitar su propiedad varias veces durante el año, encontrar un buen administrador de la propiedad puede ser adecuado para usted.
El gasto número uno en la propiedad de alquiler es vacante. Cuanto más tiempo permanezca vacante su casa, más dinero perderá. Si no está disponible para ayudar a sus inquilinos, se frustrarán y se mudarán tan pronto como tengan la oportunidad. Entonces, incluso si puede tomarse unas semanas libres para alquilar su casa, ¿podrá mantener un nivel de servicio que haga que los grandes inquilinos quieran quedarse por años y años?
¿Cuánto suele cobrar una empresa de gestión?En Los Ángeles, este número tiene un rango sorprendente. La administración de propiedades no es un producto básico como el gas o la leche, que generalmente tiene el mismo precio según la región y la calidad. La administración de propiedades es un servicio que, si se realiza correctamente, debería brindarle la máxima tranquilidad que, en última instancia, justifica la cantidad que paga.
Hay una multitud de servicios diferentes por los que los administradores de propiedades pueden cobrar, pero el principal del que todos hablan es la tarifa de administración mensual. Es realmente fácil comparar compañías una al lado de la otra y determinar cuál cobra menos por mes. Sin embargo, eso no necesariamente los convierte en la compañía más barata.
Algunas compañías de administración cobran una tarifa mensual muy baja, pero luego cobran una gran cantidad de tarifas adicionales para compensarlo. Su tarifa mensual suena muy baja, pero en realidad obtienen mucho más de usted cada mes con otras tarifas como tarifas administrativas o márgenes de mantenimiento.
También pueden tener una estructura de tarifas especial para el primer año y luego aumentar drásticamente sus tarifas el segundo año. Al comparar empresas, asegúrese de preguntar sobre todas sus tarifas, no solo sobre su tarifa de administración mensual.
Pero, dado que la tarifa de gestión es lo que la mayoría de la gente quiere saber, profundicemos y veamos qué cobran las empresas.
En realidad, hay dos formas en que los administradores de propiedades fijarán el precio de sus servicios:
Basado en tarifa plana.
Basado en porcentaje.
Las compañías de tarifa plana generalmente tienen una tarifa mensual que no varía según el monto del alquiler. Alquilarán su estudio de $ 1k / mes o su mansión de $ 4,500 / mes por la misma tarifa.
El bien en la tarifa plana en lugar del modelo porcentualEs genial saber exactamente cuánto estás pagando cada mes. A medida que los alquileres aumentan con el tiempo, nunca paga más por una tarifa de administración. Por lo general, las empresas de tarifa plana cobrarán menos que las empresas basadas en porcentajes, pero pueden compensarlo con sus otras tarifas de servicio.
Las compañías de tarifa plana se dejan llevar por la idea de que un alquiler más alto no significa más difícil de administrar, por lo que simplemente cobran una tarifa plana para todo tipo de propiedades. Esto parece muy transparente, y a muchos propietarios les gusta esto.
Lo malo de la tarifa plana en lugar del modelo porcentualEl viejo dicho, "obtienes lo que pagas" ciertamente suena cierto aquí. Si una empresa parece drásticamente más baja que otras empresas, probablemente haya una buena razón para ello.
Las empresas de tarifa plana que tienen un precio mucho más bajo que sus competidores basados en porcentajes tendrán una multitud de problemas en el futuro. Los precios bajos tienden a atraer a propietarios baratos. Los propietarios baratos tienden a poseer propiedades de bajo valor y bajo alquiler que no están en muy buenas condiciones. Estas propiedades suelen albergar inquilinos difíciles.
Esto significa que la empresa de bajo precio se enfrenta constantemente a conflictos entre inquilinos y propietarios por igual. Nadie es feliz en esa oficina. El personal se quema rápidamente y probablemente se renueva rápidamente. La empresa no gana suficiente dinero para compensar adecuadamente a sus empleados y no tiene espacio para crecer y brindar más servicios a sus clientes. Esto da como resultado un servicio deficiente para usted y sus inquilinos y una experiencia frustrante para todos.
Pero bueno, al menos estás ahorrando un par de dólares al mes en gastos de gestión, ¿verdad?
Esto no quiere decir que todas las compañías de tarifa plana sean baratas. Algunos tienen una tarifa plana muy alta que anula los problemas mencionados anteriormente.
Hemos visto que las tarifas fijas oscilan entre $ 89 y $ 250 por mes en Inland Empire. Es una apuesta segura que las compañías de $ 89 / mes tienen muchas otras tarifas, o están tratando de ingresar al mercado. La empresa de $ 250 puede ser todo incluido y no tener ningún otro cargo.
¿Por qué basado en porcentaje?El porcentaje es la forma en que la mayoría de las empresas en Los Ángeles fijan el precio de sus servicios. Toman un porcentaje del alquiler mensual recaudado que generalmente oscila entre el 5 y el 10%.
Esto significa que cuanto mayor sea el precio de su casa, más ganarán en tarifas de administración. Esto puede ayudarlo a estar seguro de que cuando su análisis de alquiler llega en varios cientos de dólares menos de lo que pensó que costaría el alquiler, realmente están tratando de aprovechar al máximo su hogar porque, en última instancia, eso significa más dinero en su bolsillo. Si cree que su análisis es demasiado bajo, es posible que el suyo sea demasiado alto.
Cada año, cuando llegue el momento de renovar el contrato de arrendamiento, también estarán mucho más motivados para ver si se requiere un aumento. Ganan más por mes si negocian con éxito un alquiler más alto con el inquilino, y usted también. A los chicos de tarifa plana se les paga lo mismo con o sin aumentos de alquiler y ¿adivinen qué? Los aumentos de alquiler pueden ser difíciles, por lo que es posible que le aconsejen que no aumente el alquiler para no tener que lidiar con eso.
¿Vale la pena el costo de una empresa de gestión?Ahora que comprende los costos de la administración de propiedades, debe decidir si vale la pena para usted. Como se mencionó anteriormente, lo que realmente está pagando es tranquilidad. Su administrador de la propiedad es su agente fiduciario. Si se toman esto en serio, eso significa que se supone que todo lo que hacen es en su mejor interés.
Para muchas personas, vale la pena establecer confianza con el administrador de su propiedad y luego poder dejar de preocuparse por su propiedad. No hay mejor sensación que saber que puede confiar en un experto para administrar su activo y poner la mayor cantidad de dinero en su bolsillo mientras minimiza su riesgo tanto como sea posible.
Si no confía en el administrador de su propiedad, tal vez sea hora de buscar otro. O tal vez la relación es demasiado nueva. Se necesitará tiempo y experiencia con un administrador de propiedades para generar confianza y poder obtener esa tranquilidad.
¿Puedo realmente ganar más dinero alquilando a través de una empresa de gestión de lo que podría hacer por mi cuenta?¡Sí! Incluso después de los costos asociados con la administración profesional, la cantidad que gane con su propiedad durante varios años en realidad puede ser más que si hubiera tratado de hacerlo todo usted mismo.
Varios propietarios que contratan administradores de propiedades después de administrarse ellos mismos después de muchos años descubren que están muy por debajo del mercado en su alquiler porque no han estado haciendo los aumentos de alquiler correctos a lo largo del tiempo o no entendieron el mercado de alquiler cuando lo alquilaron originalmente.
Tal como hablamos antes, el gasto número uno es la vacante, por lo que si su casa está vacante durante semanas o meses al año, es probable que gane significativamente menos de lo que podría ganar si tuviera un gerente profesional que minimice esa vacante como tanto como sea posible para usted. Después de todo, es probable que no esté disponible los 7 días de la semana durante la mayor parte del día como lo puede estar el administrador de la propiedad para mostrar la casa a los posibles inquilinos.
¿Cómo decido con qué compañía ir?Así que con tantas empresas por ahí, ¿cuál eliges? ¿El más barato? ¿El más caro? ¿Los que tienen las mejores reseñas en línea?
Todos estos son factores, pero cuando entreviste a diferentes gerentes, debe tener varias preguntas listas para hacerles. También preste atención a cuánto tardan en devolverle la llamada, qué tan puntuales son cuando se reúnen con usted y si le hacen preguntas o no.
Si tardan una eternidad en devolverle la llamada cuando se acerca para preguntar sobre sus servicios, lo más probable es que hagan exactamente eso cuando administren su hogar. Y si no le están haciendo preguntas, es probable que registren a todos los propietarios que cruzan la puerta, lo que significa que están desesperados por hacer negocios y no son selectivos con las personas con las que trabajan.
Si no lo están conociendo o no se toman el tiempo para comprender sus necesidades y su situación por adelantado, es probable que no administren bien su propiedad. Puede notar que este es el caso con las compañías más baratas que existen.
¡Solo recuerda, recibes lo que pagas!
Como último pensamiento, asegúrese de tener una salida fácil en caso de que el administrador de su propiedad no cumpla con todas sus promesas. La mayoría de los contratos son por un año, pero fácilmente se puede agregar una cláusula de cancelación de 30 días. Tenga mucho cuidado con una empresa que quiera encerrarlo durante al menos un año para que no pueda abandonar el barco si no está haciendo su trabajo.
Si después de todo esto aún no está seguro de si la gestión de la propiedad es adecuada para usted, consulte nuestra guía de propietarios autogestionados. Encontrará un montón de información que será muy útil para administrar su propia casa de alquiler.
