Todos los propietarios de propiedades de alquiler quieren alquilar su casa lo más rápido posible. Después de todo, la vacante es el gasto número 1 cuando se trata de su inversión en propiedades de alquiler. Entonces, ¿cómo puede asegurarse de alquilar su casa lo más rápido posible y qué nos califica para escribir sobre esto?
Hemos ayudado a nuestros clientes propietarios de más de 800 propiedades combinadas a alquilar sus casas rápidamente y con un tiempo mínimo de desocupación entre inquilinos. Todo se reduce a la consistencia . Hemos desarrollado múltiples sistemas y procedimientos que nos permiten alquilar propiedades en los condados de Los Ángeles y Orange en menos de 30 días.
Vale la pena señalar que, aunque tenemos el sistema al día, ciertamente hay excepciones. Algunas propiedades se han alquilado en menos de 24 horas, mientras que otras permanecen varias semanas. Esto es especialmente cierto en el caso de propiedades únicas o propiedades en áreas únicas, como casas de montaña, casas con lotes extremadamente grandes o ubicadas en nuevas áreas de desarrollo, por nombrar algunas. Las condiciones del mercado y la época del año también dictan los tiempos promedio de disponibilidad.
Seguir las instrucciones de esta página y responder las siguientes preguntas de la manera en que lo hacemos lo colocará en la mejor posición posible para alquilar su casa lo más rápido posible.
Pregunta 1¿Conoce las tarifas vigentes en su vecindario?Aquí está la trampa más grande en la que caen los propietarios de propiedades de alquiler: mis gastos por la propiedad son una cantidad "x", por lo tanto, necesito al menos una cantidad "y" en alquiler cada mes para tener un flujo de efectivo positivo o al menos alcanzar el punto de equilibrio.
Tenemos noticias difíciles para usted. Esta es una manera horrible de poner precio a su casa. Digamos que usted tiene su hipoteca, impuestos sobre la propiedad, seguro y cualquier impuesto de tasación especial por un total de $3,000/mes en gastos, pero propiedades comparables en el área se alquilan por $2,500/mes.
Puede sentirse tentado a decirse a sí mismo, bueno, necesito al menos $ 3k / mes para alcanzar el punto de equilibrio, así que voy a enumerar mi propiedad. Los buenos inquilinos que tienen buenos puntajes de crédito e historial de alquiler ni siquiera considerarán su casa.
La razón por la que tienen buenos puntajes de crédito e historial de alquiler es porque son inteligentes con su dinero. A ellos les podría importar menos cuáles son sus gastos mensuales en el hogar. ¿Por qué pagarían $ 500 sobre el mercado para alquilar su casa para que pueda cubrir sus gastos?
Puede seguir adelante y publicar su propiedad en el mercado, pero prepárese para verla reposar durante semanas con poco interés. Los únicos inquilinos que atraerá son los que ahora están desesperados porque muchos otros propietarios los han rechazado por su mal crédito, historial de alquiler, ingresos o empleo.
¿Y adivina qué?
Usted también está desesperado ahora, lo que significa que aprovechará la oportunidad de alquilarle a alguien que esté dispuesto a pagar por encima del precio de mercado por su casa.
Ahora está viendo posibles pagos atrasados o perdidos y un posible desalojo debido al inquilino débil que colocó.
¿Cómo vas a cubrir esos gastos mensuales ahora?
Si no puede cubrir sus gastos alquilando su casa, tal vez venderla sea una mejor opción.
Pregunta 2Según su investigación, ¿el precio de su propiedad es superior, inferior o igual al del mercado de alquileres en su vecindario?Esta pregunta es muy similar a la pregunta 1, pero la palabra clave aquí es investigación.
¿Cómo investiga las tarifas de alquiler actuales en su vecindario? Probablemente haya oído hablar de la ingeniosa herramienta de Zillow llamada "Rent Zestimate" y la haya utilizado, pero esto a menudo está muy lejos. A veces, Zillow muestra la casa como un recuento de dormitorios/baños y pies cuadrados diferente de lo que realmente es. El algoritmo de Zillow estima en función de qué otras propiedades "comparables" se enumeran, por lo que si tiene estos detalles incorrectos, dará una estimación de alquiler incorrecta.
Debe investigar qué otras propiedades en el área que son similares a la suya se han alquilado o están en la lista, así como cuánto tiempo han estado en el mercado.
Es posible que encuentre una casa que sea similar a la suya y esté listada muy por encima de otros alquileres en el área y considere ponerle un precio similar a la suya. Antes de hacerlo, compruebe cuánto tiempo ha estado en la lista.
Es posible que se sorprenda al ver más de 60 o incluso 75 días en el mercado, y eso con un par de recortes de precios. ¡No cometas el mismo error que ese tipo!
Recomendamos cotizar ligeramente por debajo del valor de mercado. Esto generará mucho interés y recopilará múltiples solicitudes, lo que le permitirá elegir al solicitante más calificado y ubicar a un inquilino que pagará el alquiler a tiempo todos los meses y cuidará su propiedad.
Hagamos algunos cálculos rápidos. Si pone el precio de su casa $100 por debajo del mercado y la alquila de inmediato en lugar de alquilarla directamente en el mercado y dejarla reposar durante 30 días, ¿cuánto tiempo le llevará compensar esa diferencia? Bueno, si lo enumeró por $ 2,400 en lugar de $ 2,300 y se sentó durante 30 días, le tomará 2 años recuperar el alquiler perdido debido a esa vacante adicional de 30 días.
Es por esta razón que somos grandes defensores del enfoque de mercado ligeramente inferior y creemos que es el mejor método para tener la mayor oportunidad de alquilar su casa en menos de 30 días.
Pregunta 3¿Ha alquilado esta propiedad antes?Los propietarios primerizos son mucho más propensos a cometer errores de novatos que los propietarios experimentados o los inversores que cambian de propiedad todo el tiempo.
Si ha alquilado su casa anteriormente, debe tener una idea de cuál es el alquiler actual, qué problemas importantes encuentran los inquilinos y cómo puede arreglarla o cambiarla para que sea más atractiva para los inquilinos potenciales.
Si no lo ha hecho, puede terminar poniéndole un precio demasiado alto, no hacer las reparaciones necesarias antes de mudarse o anunciarlo mal.
Todos los propietarios alguna vez tuvieron que alquilar una casa por primera vez, pero si ha alquilado esa casa en particular en el pasado, es mucho más probable que la alquile en 30 días o menos.
Pregunta 4¿Está su propiedad actualmente en condiciones de mudarse?Esto puede parecer otra obviedad, pero muchos propietarios pondrán su propiedad en el mercado antes de que esté lista para mudarse. Listo para mudarse significa que todas sus cosas están fuera, se han hecho todas las reparaciones, la alfombra es nueva o está limpia y la pintura está fresca.
Si no hace esto y en su lugar trata de mostrar la propiedad con sus cosas por todas partes, alfombra sucia, pintura vieja con agujeros de clavos en las paredes y reparaciones obvias necesarias, tendrá que convencer y asegurar a los posibles inquilinos que todos esto se solucionará antes de que se muden.
Lo que termina sucediendo es que usted se ocupa de las cosas que prometió verbalmente a los inquilinos potenciales, pero ellos piensan que prometió algo más de lo que realmente prometió. Ahora tiene inquilinos molestos que lo llaman por su "promesa" verbal de hacer que la casa esté a la altura de sus estándares. Alternativamente, simplemente no le creerán cuando diga que va a hacer que esté listo para mudarse y no se aplicará en absoluto.
Es mucho más fácil si tiene la casa lista para mudarse cuando comienza a publicitarla y mostrarla para que pueda informar a todos que viene en una condición "tal cual". De esa manera, si hay algo que no les gusta a los inquilinos potenciales, pueden irse a otro lugar en lugar de asumir que usted se ocupará de eso antes de mudarse.
¡No se deje atrapar por una situación de "él dijo que ella dijo"! Prepare la propiedad para mudarse antes de comenzar a anunciarla para tener la mejor oportunidad de alquilarla en menos de 30 días.
Pregunta 5¿Ha tenido alfombra y pintura nueva en su casa en los últimos 3 años?Lo más fácil que puede hacer para que su hogar sea más atractivo para los inquilinos potenciales es una alfombra nueva y limpia y pintura fresca.
No tiene que cambiar la alfombra y volver a pintarla por completo cada vez que un inquilino se muda, pero si tiene más de 3 años, probablemente sea una buena idea. Las alfombras gastadas y sucias y la pintura descascarada son formas excelentes de hacer que los inquilinos potenciales pierdan interés.
Es posible que lo haya notado, pero no todos los propietarios hacen esto. Lo que eso significa es que si está dispuesto a hacer esto, le resultará mucho más fácil atraer inquilinos potenciales que su competencia y tendrá la mayor posibilidad de alquilarlo en menos de 30 días.
Pregunta 6¿Su cocina y baños han sido actualizados en los últimos 10 años?¿Quiere alejar a los inquilinos potenciales lo más rápido posible? Entonces siga adelante e intente alquilar su propiedad con baños obsoletos y una cocina que parece que pertenecen a la casa de su abuela.
Ciertamente, no es necesario que sean nuevos con los electrodomésticos más modernos y costosos, pero si la cocina y los baños están claramente desactualizados, los inquilinos perderán interés rápidamente y su propiedad permanecerá en el mercado durante semanas.
Si quiere ganar en el juego de 30 días o menos, asegúrese de que su cocina y sus baños se vean como si hubieran sido renovados en algún momento del siglo actual.
Pregunta 7¿Le ha llevado más de 2 semanas encontrar un inquilino calificado en el pasado?Si respondiste afirmativamente a esta pregunta, ¡despierta! Probablemente esté haciendo al menos una, si no varias cosas mal cuando intenta alquilar su casa.
En 2018, cuando se escribió esto, el mercado de alquiler del sur de California estaba en alza y las casas se alquilaban en cuestión de días, no de semanas.
Si su casa ha estado sentada durante semanas con poco o ningún interés, consulte las otras preguntas en esta guía y vea qué podría estar haciendo de manera diferente para alquilarla en 30 días o menos.
Pregunta 8¿Permitirá mascotas en su casa?La mayoría de los propietarios primerizos ni siquiera piensan en esto como un problema, por lo que esto puede ser bastante revelador.
Procesamos cientos de solicitudes todos los meses y 3 de cada 5 solicitantes tienen mascotas. Eso significa que si no está dispuesto a aceptar mascotas en su alquiler, está rechazando aproximadamente el 60% de los posibles solicitantes.
Las mascotas pueden causar daños y son una responsabilidad, lo cual es una gran razón por la que muchos propietarios simplemente no quieren tratar con ellas. Puede ayudar a protegerse de esto solicitando un depósito adicional (hasta 2 veces el alquiler mensual) para cubrir los daños causados por la mascota y solicitando a sus inquilinos que obtengan un seguro para inquilinos.
¡Ten mucho cuidado en California! Si va a intentar solicitar una "tarifa por mascota" no reembolsable, esto se considera una garantía y es ilegal cobrar una tarifa de seguridad no reembolsable. Si cobra un depósito por mascota adicional, es perfectamente legal siempre que no supere el doble del alquiler mensual de un alquiler sin amueblar y es reembolsable si la mascota no causa ningún daño.
Si desea alquilar su casa en menos de 30 días, ¡permitir mascotas es imprescindible!
Pregunta 9¿Está disponible para mostrar la propiedad los 7 días de la semana, incluidas las noches?A menos que no trabaje, tenga un horario extremadamente flexible o no tenga vida, la respuesta a esta pregunta probablemente sea no.
Si su disponibilidad para mostrar su casa a posibles inquilinos es muy limitada, le llevará mucho más tiempo alquilarla. Muchos inquilinos potenciales buscan mudarse de inmediato. Tal vez se están mudando al área para un nuevo trabajo o su contrato de arrendamiento actual está por terminar y quieren encontrar otro lugar rápidamente.
Si no está disponible para mostrarles la propiedad de inmediato, es probable que encuentren a alguien que pueda y termine alquilando esa casa. Si desea alquilar su casa en menos de 30 días, debe mostrársela a muchas personas y eso significa estar disponible todo el tiempo.
Muchas compañías de administración de propiedades ofrecerán servicios de colocación únicamente para que puedan hacer todas las visitas por usted y ayudarlo a arrendarla, pero en realidad no administran la propiedad después de que el inquilino se mude. Esta puede ser una excelente opción.
También hay compañías que ofrecen opciones de exhibición de autoservicio en las que permite que los inquilinos potenciales accedan a la propiedad sin supervisión. De hecho, lo intentamos una vez. Echa un vistazo a este artículo para leer exactamente cómo sucedió eso.
Pregunta 10¿Cuenta con un sistema para evaluar exhaustivamente a los inquilinos (incluidos antecedentes penales, crediticios, de ingresos y desalojos anteriores)?¿Cómo verifica la información que los inquilinos le dan en su solicitud? ¿Simplemente llama al número de teléfono que le dieron de sus propietarios y empleadores anteriores?
Aquí hay otro dato interesante que hemos aprendido procesando cientos de solicitudes cada mes. Alrededor del 20% de los solicitantes mienten de alguna manera en su solicitud. Anotan el número de su amigo como su arrendador o empleador anterior. Usted llama y qué sabe, este potencial solicitante es un ángel enviado por Dios mismo para solicitar su propiedad.
Necesita tener un mejor sistema que le permita encontrar el empleador real del inquilino y el arrendador anterior sin depender de la información que le brindan. También necesita saber las preguntas correctas para hacer cuando las obtenga para asegurarse de que sean legítimas.
Si todo lo que está haciendo es ejecutar el crédito y elegir inquilinos en función de su puntaje de crédito, está tirando los dados seriamente. Hay muchos inquilinos con excelentes puntajes de crédito que podrían convertirse en inquilinos horribles y también hay muchos con puntajes de crédito no tan buenos que serían excelentes inquilinos.
Un puntaje de crédito es solo una pequeña parte de la imagen completa y necesita la imagen completa para tomar una buena decisión sobre a quién va a alquilar su casa.
También debe poder hacerlo rápidamente si desea alquilar su casa en 30 días o menos.
Si la gente no puede encontrar su propiedad, no la alquilarán. Nunca se sabe qué plataformas preferirán los inquilinos potenciales, por lo que es mejor publicar su propiedad en todas ellas para darle la mayor exposición y asegurarse de poder alquilarla en 30 días o menos.
Dicho esto, ¡hay un montón de servicios por ahí! ¿Tiene el tiempo y la capacidad para administrarlos todos, incluida la carga de imágenes, la redacción de una descripción y la respuesta a todas las consultas que llegan?
De lo contrario, es posible que deba buscar otra solución sobre cómo anunciar su propiedad de manera efectiva.
¡Este paso es crucial si desea alquilar su casa en 30 días o menos!
Pregunta 12¿Pueden los inquilinos solicitar su propiedad y pagar la tarifa de solicitud en línea?Se puede hacer la misma pregunta sobre si podrán o no pagar el alquiler en línea en caso de que acepte su solicitud. A los inquilinos les encanta la comodidad, al igual que a usted, y será mucho más probable que presenten una solicitud si pueden completar la solicitud y pagar la tarifa en línea en lugar de enviarla por correo o entregársela con un cheque.
Además, ¿quién tiene cheques ya?
Si tiene la capacidad de permitir que los inquilinos soliciten y paguen la tarifa de solicitud en línea, recibirá mucho más que si no lo hace, lo que significa que será mucho más fácil alquilar su casa en 30 días o menos.
ResumiendoAlquilar una casa es mucho, y aquí solo hemos arañado la superficie.
Alquilar una propiedad a un buen inquilino es la parte más importante de la administración de una casa de alquiler.
Ni siquiera hablamos sobre todo lo que tiene que suceder después de que el inquilino se mude y cómo mantener la propiedad en los años venideros.
Si tiene un buen inquilino que paga el alquiler a tiempo todos los meses y cuida la propiedad, se está preparando para una experiencia muy agradable al poseer una propiedad de inversión.
Sin embargo, hay muchas cosas que intervienen y muchas de ellas requieren mucho tiempo.
Aquí es donde entramos.
Si está descubriendo que simplemente no quiere lidiar con los dolores de cabeza que pueden surgir con el alquiler de su casa, llámenos o visite esta página. Nos encantaría responder cualquier pregunta que tenga y ayudarlo a determinar si seríamos una buena opción para administrar su propiedad de alquiler y quitarle todo esto de encima.
