¿Cuáles son las nuevas leyes de bienes raíces de California para 2019?

Hay dos tipos de persona en este mundo. Los que hacen propósitos de Año Nuevo y los que no. Algunas personas se proponen bajar de peso yendo al gimnasio todos los días. A otros les podrían importar menos las resoluciones de Año Nuevo porque saben que el 80% de ellas fallarán en febrero. Si caes en la segunda categoría, no te preocupes. ¡Los legisladores de California han hecho resoluciones para usted! Aquí está el resumen de Mesa de todas las nuevas leyes y regulaciones que los propietarios deben conocer en 2019.

Esta nueva ley se remonta a 2015, cuando 13 estudiantes universitarios estaban parados en un balcón cuando se derrumbó en la calle. Este devastador accidente dejó 6 muertos y el resto gravemente heridos. SB 721 establece:

“Una inspección de los elementos exteriores elevados y los elementos de impermeabilización asociados, como se define, incluidas las terrazas y los balcones, para edificios con 3 o más unidades de vivienda multifamiliar por parte de un arquitecto matriculado, un ingeniero civil o estructural matriculado, un contratista de obras con licencias específicas o un individuo certificado como inspector de construcción u oficial de construcción, según se especifica”. (SB 721)

Esta ley solo se aplica a edificios que tienen 3 o más residencias con “elementos exteriores elevados”. Un elemento exterior elevado se define como uno que se asienta a más de 6 pies del suelo y obtiene la mayor parte de su integridad estructural de materiales a base de madera. La inspección obligatoria solo se aplica a los "elementos" designados para la ocupación humana. Esa es una declaración de todo incluido que incorpora todo, desde escaleras y balcones hasta pasarelas elevadas.

La inspección debe ser realizada por un ingeniero civil con licencia o por un inspector de la ciudad con licencia. Todas las inspecciones deben completarse para 2025 y volver a realizarse cada 6 años después de eso. Esta ley también establece un plazo obligatorio para completar cualquier trabajo de reparación necesario.

Los propietarios y los administradores de propiedades por asociación tienen el deber obligatorio de mantener sus propiedades para mantener seguros a sus inquilinos. En consecuencia, siempre es una buena práctica asegurarse de que su propiedad esté segura, incluso si no existe una ley que sea directamente aplicable a su situación.

El Proyecto de Ley de la Asamblea 2413 hace que sea ilegal que un arrendador tome o amenace con tomar cualquier tipo de acción de represalia contra los inquilinos cuando el inquilino hace una llamada de emergencia al 9-1-1. La ley dice específicamente que la llamada puede ser sobre ellos mismos o sobre otras personas que creen que están en peligro. La nueva ley dice específicamente:

“Un arrendador no impondrá, ni amenazará con imponer, sanciones a un inquilino o residente que ejerza el derecho del inquilino o residente de solicitar asistencia policial o asistencia de emergencia como, o en nombre de, una víctima de abuso, víctima de un delito, o un individuo en una emergencia, con base en la creencia de la persona de que la asistencia es necesaria”. (AB 2413)

Hay ciertas razones un tanto legítimas por las que un arrendador querría evitar que el inquilino llame a la policía. Por ejemplo, en muchas ciudades, un alquiler puede calificarse de "molesto" si se llama a la policía un determinado número de veces. Una vez que se aplica esta etiqueta a una propiedad, el arrendador puede incurrir en multas significativas cada vez que se llama a la policía.

Esta ley está diseñada específicamente para proteger a las víctimas de abuso doméstico. En el pasado, ha habido propietarios que han tomado o han intentado tomar represalias contra los inquilinos que llaman repetidamente a la policía. Los propietarios simplemente están cansados ​​de lidiar con la policía y los delitos que trae la policía. Esta ley tiene como objetivo evitar que las víctimas de abuso doméstico sean castigadas por el abuso.

Esta ley es una respuesta directa a los recientes incendios forestales que han azotado a California. La ley existente de California establece que es ilegal aumentar los precios de ciertos bienes y servicios en más del 10% durante un estado de emergencia declarado por el Gobernador o el Presidente de los Estados Unidos. Esta ley especifica que es ilegal inflar los precios de alquiler más del 10% durante un estado de emergencia.

“Este proyecto de ley además, tras la proclamación o declaración de una emergencia como se describe anteriormente, convertiría en un delito menor que una persona, empresa u otra entidad aumente el precio del alquiler, según se define, anuncia, ofrece o cobra por la vivienda a un arrendatario existente o potencial en más del 10 %... El proyecto de ley también convertiría en delito menor que una persona, empresa o entidad desaloje a un arrendatario de una vivienda después de la proclamación del estado de emergencia y luego alquile u ofrezca alquilar a otra persona en se podría cobrar un precio de alquiler superior al del arrendatario desalojado”. (AB 1919)

AB 1919 continúa aclarando que las nuevas restricciones no son solo para incendios forestales, sino para cualquier estado de emergencia que incluye, entre otros, inundaciones, disturbios, sequías y enfermedades.

Las legislaturas del estado de California convirtieron la violación de esta ley en un delito punible con prisión de hasta un año. También hay una multa asociada con el incumplimiento de esta ley de hasta $10,000. En última instancia, esta ley es relativamente sencilla y brinda buenas protecciones para los inquilinos que viven en áreas de desastre.

El Proyecto de Ley de la Asamblea No. 2343 cambia levemente el procedimiento y el tiempo para publicar el notorio Aviso de 3 días para pagar el alquiler o desalojar. Además, el Aviso de 3 días para realizar el pacto (cura) o dejar de fumar. se ve afectado por esta legislación. La ley establece explícitamente:

“Este proyecto de ley cambiaría el período de notificación para excluir los feriados judiciales, incluidos los sábados y domingos”. (AB 2343)

Esta ley está diseñada para proteger a los inquilinos de ser desalojados injustamente. Sin embargo, es un poco controvertido porque permite que los malos inquilinos jueguen con el sistema y se aprovechen de los propietarios en ciertas circunstancias. Para un análisis en profundidad de esta nueva ley de 3 días y las implicaciones que la acompañan, consulte este artículo.

Es esencial que los propietarios y administradores de propiedades comprendan esta nueva ley en profundidad porque los avisos de 3 días deben entregarse con el tiempo adecuado. Si un arrendador pierde el tiempo, un juez simplemente desestimará la demanda de desalojo y el arrendador debe comenzar desde cero con el proceso de desalojo.

Si tiene alguna pregunta sobre esta nueva ley y el tiempo que la acompaña, no dude en llamarnos o contactarnos en cualquier momento.

Esta ley requiere que los propietarios acepten pagos de terceros bajo ciertas circunstancias. Sin embargo, la buena noticia es que el pago de un tercero no establece la tenencia. El proyecto de ley de la asamblea dice:

“Un arrendador o agente del arrendador no está obligado a aceptar el pago de la renta ofrecido por un tercero a menos que la tercera parte le haya proporcionado al arrendador o al agente del arrendador un reconocimiento firmado que indique que actualmente no es inquilino de las instalaciones por las cuales el pago de la renta se está realizando y que la aceptación del pago de la renta no crea una nueva tenencia con el tercero”. (AB 2219)

Esta es una parte crucial del proyecto de ley que los propietarios deben tener en cuenta. Según la ley actual de California, el pago del alquiler establece la tenencia. Una vez que alguien ha establecido la tenencia, es un inquilino legal de la casa con derechos de inquilino. Muchos propietarios han caído en la trampa de aceptar el alquiler de una persona que no figura en el contrato de arrendamiento. Una vez que se acepta el alquiler, esa persona ahora es un inquilino. Para sacar a ese inquilino se requiere un desalojo total y costoso.

Esta ley establece un reconocimiento para ser utilizado por los propietarios con terceros para evitar este predicamento. El acuse de recibo es simple y debe contener lo siguiente:

Yo, [Tercero], declaro lo siguiente: Actualmente no soy inquilino de las instalaciones ubicadas en [dirección de alquiler]. Reconozco que la aceptación del pago de la renta que ofrezco por el local no crea un nuevo arrendamiento.

Asegúrese de hacer que el tercero firme y feche el reconocimiento anterior para evitar que dicho tercero establezca el arrendamiento.

No tema, la Sección 8 y otros programas de asistencia de vivienda no califican como terceros que deben ser aceptados bajo esta ley. Esta ley de ninguna manera obliga a los propietarios a aceptar la Sección 8.

La ley existente de California permite que los valientes hombres y mujeres que sirven en nuestras fuerzas armadas rescindan su contrato de arrendamiento cuando reciben nuevas órdenes. Esto está diseñado para proteger a estos hombres y mujeres heroicos de tener que pagar el alquiler en un lugar donde no están estacionados. Por ejemplo, ¿por qué un infante de marina debe pagar el alquiler en California cuando actualmente está arriesgando su vida para proteger a su país en Afganistán?

El Proyecto de Ley 3212 de la Asamblea lleva esto un paso más allá. Si el arrendador piensa que la solicitud del miembro del servicio armado es ilegítima, le da 30 días a los arrendadores para impugnar la solicitud de rescindir el contrato de arrendamiento.

“El proyecto de ley establecería que si la persona no responde en el plazo anterior, la persona renuncia a cualquier objeción a la solicitud y el miembro del servicio tendrá derecho a la reparación solicitada”. (AB 3212)

Los propietarios deben estar al tanto de este nuevo proyecto de ley. Aunque es raro, ciertos miembros de las fuerzas armadas han intentado rescindir su contrato de arrendamiento alegando que están siendo desplegados cuando en realidad no es así. Los propietarios y administradores de propiedades de California deben estar al tanto de esta ventana de 30 días. Si los propietarios no presentan una objeción dentro del plazo asignado, se le otorga al miembro del servicio su solicitud, independientemente de si está siendo desplegado o no.

Cada año, los legisladores de California elaboran nuevas leyes que afectan las relaciones entre propietarios e inquilinos. Cada año, la ley se vuelve más compleja y más difícil de interpretar. A veces parece que Sacramento está haciendo todo lo posible para construir un laberinto de proyectos de ley, ordenanzas y sanciones de la asamblea para atrapar a los propietarios.

A veces, un cambio menor, como la ley actualizada de notificación de 3 días, puede actuar como una mina terrestre para los propietarios desinformados. Si un arrendador intenta entregar un aviso de pago de alquiler o abandono de 3 días según el estándar de 2018, el desalojo podría anularse en la corte, lo que costaría miles de dólares en renta perdida.

Tanto las leyes de aumento de precios como las de llamadas de emergencia tienen el potencial de llevar a un propietario a los tribunales si el propietario no está familiarizado con la ley.

Si tiene alguna pregunta para nosotros, estaremos encantados de hablar con usted sobre cómo podemos tratar de manera efectiva con sus inquilinos y la extensa ley de California que rige las relaciones entre inquilinos y propietarios.