Es posible que ni siquiera sepa qué es la Prop. 65, pero si vive en California, le garantizo que ha visto las señales. ¡Están por todas partes! Los restaurantes, bares, cines e incluso Starbucks deben publicar las advertencias.
Para mí, las señales no son más que un recordatorio implacable de que yo también moriré algún día, probablemente de cáncer.
Sin duda, está familiarizado con la redacción, dicen algo como:
“ ADVERTENCIA Ciertos alimentos y bebidas que se venden o sirven aquí puede quedar expuesto a productos químicos, incluyendo acrilamida en muchos alimentos fritos o al horno, y el mercurio en el pescado, los cuales se conocen en el estado de California por causar cáncer y defectos de nacimiento u otros daños reproductivos. Para obtener más información, visite www.P65Warnings.Ca.Gov/restaurant“
Historia de la Prop. 65En 1986, los californianos aprobaron por votación la Prop. 65. La Prop. 65 se vendió engañosamente a los votantes como la “Ley de Cumplimiento del Agua Potable Segura y Sustancias Tóxicas”. Déjame preguntarte, ¿quién en su sano juicio votaría en contra del agua potable?
Pocos californianos sabían que estaban votando para colocar señales de advertencia en todos los lugares imaginables. No muchos votantes adivinarían que su voto obligaría a “El lugar más feliz del mundo” a publicar advertencias de la Prop. 65.
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Desde que se votó, la propuesta ganó poder y creció como una mala hierba no deseada en el jardín de su abuela. Y ahora, de alguna manera se ha convertido en el mercado de bienes raíces residenciales.
¿Qué productos químicos cubre la Prop. 65?En 1987, la Oficina de Evaluación de Riesgos para la Salud Ambiental, también conocida como OEHHA, publicó una lista de sustancias químicas dañinas. En ese momento, solo había 85 sustancias químicas que eran lo suficientemente viles para hacer esa lista.
Hoy en día, hay más de 900 sustancias químicas que California considera malas.
No solo hay una cantidad ridícula de productos químicos en la lista, sino que la OEHHA requiere que se coloque una advertencia incluso si hay 1/1000 de la cantidad presente que el gobierno considera segura.
Por ejemplo; La OEHHA dice que si un humano se expone a 40 microgramos de formaldehído por día, no pasará nada. Llaman a esto el "nivel de riesgo no significativo". Sin embargo, se requiere una advertencia de la Prop. 65 si existe un riesgo de hasta 0.04 microgramos por día de exposición al formaldehído.
Aquí está el problema: según la Organización Mundial de la Salud, el aire urbano exterior promedio contiene hasta 0,05 microgramos de exposición al formaldehído por día. Eso es más que el nivel aceptable. ¡Es por eso que los carteles de la Prop. 65 están literalmente en todas partes!
¿Qué es el formaldehído?Me alegra que hayas preguntado. El formaldehído no es solo un químico aleatorio que elegí de la lista. En realidad, es aplicable a los administradores de propiedades y aquellos que se ocupan de bienes raíces residenciales.
El formaldehído definitivamente está en su propiedad de alquiler. Se puede encontrar en:
Alfombra
Pintura
Muebles
Pasta dental
Toallitas para bebé
ambientadores
Limpiando suministros
Almohadas
Papel
La lista continua…
Y, si no es formaldehído, es algún otro químico en algún lugar sobre el cual el Estado de California ha decidido que es necesario advertirle.
Piense en la acrilamida, otro químico maligno que preocupa profundamente a California. Se encuentra en:
Pan de molde
Patatas fritas
galletas saladas
Cereal
Galletas
Has leído bien. ¡Incluso las galletas de la abuela no son inmunes a la Prop. 65!
Desafortunadamente, todos morimos un poco más cada día. Esa es la realidad de la situación. Sin embargo, el Estado de California ha adoptado un enfoque diferente. ¡Creen que la única solución real es ADVERTIRTE QUE MORIRÁS!
Prop 65. Continúa creciendoDurante su mandato, el gobernador Jerry Brown continuó presionando por regulaciones más estrictas. En consecuencia, el Estado de California continuó ampliando la Proposición 65. La OEHHA decidió que era necesaria una nueva redacción para las señales de advertencia.
Tomaron esta decisión al realizar un estudio en la UC. Davis. El estudio afirmó que "Este producto puede exponerlo a productos químicos" fue un 77 % más eficaz que "Este producto contiene productos químicos".
Debido a ese estudio, la OEHHA está obligando a que todos los letreros de la Prop. 65 existentes se cambien a la nueva redacción.
Y, si las empresas no cambian sus letreros, pueden recibir multas de hasta $2500 por infracción por día retroactiva hasta 1 año.
Implicaciones para Bienes RaícesLa OEHHA ha decidido que las advertencias no se detengan en restaurantes y bares. Todavía son aplicables a cafeterías, empresas de administración de propiedades y cualquier otra cosa.
Afortunadamente, hay un alivio para los propietarios de pequeñas empresas. Estas nuevas regulaciones de señales de advertencia solo se aplican a las empresas que tienen 10 o más empleados.
Desafortunadamente para nosotros, Adwise Property tiene más de 10 empleados.
Si su empresa tiene menos de 10 empleados, respire aliviado y haga otra cosa. Estas nuevas regulaciones no se aplican a usted. Si su empresa emplea a más de 10 personas, entonces siga leyendo, esta información es importante.
La siguiente es mi propia interpretación personal de las leyes de la Prop. 65. Tenga en cuenta que no soy abogado, no fui a la facultad de derecho. Por lo tanto, lo siguiente es solo mi opinión, y no se garantiza de ninguna manera ni forma un consejo legal.
Se anticipa que esta legislación propuesta se convertirá en ley este año, lo que requerirá que todas las empresas de administración de propiedades con más de 10 empleados incluyan la siguiente advertencia en sus contratos de arrendamiento, renovaciones y siempre que incorporen a un inquilino existente.
¡ADVERTENCIA!
Los materiales como pintura, alfombras, muebles, electrodomésticos a gas y maderas compuestas en esta propiedad pueden exponerlo a productos químicos, incluido el formaldehído, que el estado de California sabe que causa cáncer. Y el monóxido de carbono, que el Estado de California reconoce como causante de defectos de nacimiento u otros daños reproductivos. Hable con su arrendador o el dueño del edificio sobre cómo y cuándo podría estar expuesto a estos químicos en su edificio. Para obtener información adicional, visite www.P65Warnings.ca.gov/apartments.
El estado de California requiere que el símbolo de advertencia del triángulo amarillo que se ve arriba se incluya con la advertencia. El Estado también exige que la palabra “advertencia” esté en negrita y en mayúsculas.
Se debe mencionar una sustancia química específica que causa cáncer, así como una sustancia química específica que causa defectos de nacimiento. La advertencia también debe incluir el sitio web de la Prop. 65.
La advertencia anterior se denomina advertencia de "puerto seguro". Si publica esas palabras exactas con los productos químicos aplicables a su propiedad, no puede ser demandado. Si desea ser creativo y publicar una advertencia que tenga más agallas, puede hacerlo. Sin embargo, corre el riesgo de una demanda.
Garajes de estacionamiento y áreas para fumadoresComo se discutió anteriormente, los administradores de propiedades deben agregar una advertencia de la Prop. 65 al contrato de arrendamiento. Además de esto, el gobierno ha decidido que hay dos lugares más que merecen una advertencia. Esos lugares son garajes de estacionamiento y áreas designadas para fumadores.
Se debe colocar una advertencia de la Proposición 65 en todos los estacionamientos cubiertos. Esto es para advertir a los inquilinos y visitantes que un estacionamiento está lleno del químico mortal que es el monóxido de carbono. La siguiente es una advertencia de puerto seguro para estacionamientos:
ADVERTENCIA : Respirar el aire en este estacionamiento puede exponerlo a sustancias químicas que incluyen monóxido de carbono y gases de escape de motores de gasolina o diésel, que el estado de California sabe que causan cáncer y defectos de nacimiento u otros daños reproductivos. No permanezca en esta área más tiempo del necesario. Para obtener más información, visite www.P65Warnings.ca.gov/parking.
Se debe colocar una advertencia de puerto seguro redactada de manera similar en las áreas designadas para fumadores. Si toda la propiedad está designada para no fumar, entonces no se requiere señalización adicional para advertir específicamente a las personas sobre los peligros de inhalar humo de segunda mano y productos químicos como la nicotina.
¿Qué pasa si no cumplo?
No se preocupe, si no tiene ganas de implementar estas advertencias, solo le costará $ 2500 por infracción por día. La multa puede imponerse retroactivamente hasta 1 año. Hagamos los cálculos de esa violación muy rápido.
Digamos que una empresa de administración de propiedades administra 500 viviendas. Digamos que pasan un año completo sin enviar estas advertencias. De acuerdo con la Proposición 65, esa compañía de administración de propiedades puede ser multada:
$2500x500x365 = $456,250,000
Eso es mucho dinero por excluir un apéndice de arrendamiento.
Cabe señalar que la OEHHA nunca ha procesado a una empresa en esta medida extrema de cientos de millones de dólares. Sin embargo, los propietarios han perdido fortunas por no colocar las señales de advertencia adecuadas.
Los procesamientos ocurren.En 2003, el Grupo de Defensa del Consumidor de San Francisco demandó a un grupo de 24 propietarios de apartamentos por no seguir las antiguas leyes de la Prop. 65. Las antiguas leyes, que todavía están vigentes, exigen que se coloquen letreros en los estacionamientos y en las áreas para fumadores.
Se cree que ese grupo de propietarios pagó más de un millón de dólares a The Consumer Defense Group.
Además, ¡la ley fue escrita para alentar las demandas! Quien entabla la demanda contra el infractor tiene derecho al 25% de la liquidación. El resto del acuerdo va al Estado de California.
Vamos a aclarar esto. El estado de California hace una regulación. Luego, pagan indirectamente a los ciudadanos para que se litiguen entre sí para asegurarse de que se cumpla la regulación. Eso me parece perfectamente normal.
Sin mencionar que si usted es dueño de un negocio y se presenta una demanda de la Prop. 65 en su contra, es su responsabilidad demostrar que no está exponiendo a las personas a productos químicos peligrosos.
El punto es que, si emplea a más de 10 personas, asegúrese de enviar las advertencias adecuadas en el momento adecuado. Además, asegúrese de tener los letreros adecuados en los estacionamientos y en las áreas designadas para fumadores. Si tiene alguna pregunta sobre esta ley y si la cumple o no, le sugerimos que se comunique con un abogado. En este caso, las consecuencias de cometer un error menor son demasiado graves. Es mejor que obtenga asesoramiento legal costoso por adelantado si eso significa que puede evitar un gran acuerdo en el futuro.
Ven a hablar con nosotrosSi usted es un propietario frustrado de California que intenta operar sin un administrador de propiedades, no dude en llamarnos. Nos encantaría hablar con usted acerca de cómo podemos hacer su vida más fácil al tratar con todas las regulaciones de California para usted.
Si está interesado en otras leyes de bienes raíces que entrarán en vigencia en 2019, consulte este artículo.
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