Ya sea que sea propietario o inquilino, todos temen el Aviso de 3 días para pagar el alquiler o desalojar. Nadie quiere ser desalojado y ningún arrendador quiere tomar esa difícil decisión o pasar por el proceso de desalojar a alguien.
Para los propietarios, esta es una gran razón por la que contratan a una empresa de administración de propiedades en primer lugar. Temen este proceso y muchos tienen dificultades para cumplir cuando llega el momento de entregar este aviso y posiblemente presentar una orden de retención ilegal.
Para los inquilinos, recibir este aviso puede ser aterrador, frustrante y confuso. Tal vez no se dio cuenta de que su cheque rebotó o de que su cuenta no tenía fondos suficientes, por lo que no se realizó el pago automático de la renta. O tal vez tuvo una emergencia financiera y simplemente no tiene dinero para el alquiler este mes.
Los propietarios no están obligados a entregar este aviso a los inquilinos tan pronto como se atrasen en el pago de la renta y la mayoría no lo hará. Si hay una buena relación entre el propietario y el inquilino, es mucho más probable que el propietario llame al inquilino para averiguar qué está pasando y cuándo se pagará el alquiler. Si ha habido varios pagos atrasados o no hay una buena razón para que el alquiler se atrase, es probable que los inquilinos esperen uno de estos avisos de parte del propietario. Legalmente, este aviso se puede entregar el día después de que se atrasa el alquiler o, si el contrato de arrendamiento tiene un período de gracia, el día después de que haya pasado.
¿Qué es un aviso de 3 días para pagar el alquiler o desalojar?Un aviso de 3 días para pagar el alquiler o desalojar es simplemente un formulario que se usa para notificar a un inquilino que está violando su contrato de arrendamiento por no pagar el alquiler y que tiene 3 días para pagar o mudarse. Es el primer paso legal requerido antes de que un arrendador pueda seguir adelante con un desalojo mediante la presentación de un anticipo ilegal.
Un contrato de arrendamiento es un contrato legalmente vinculante y este aviso es un medio para hacer cumplir ese contrato.
¿Qué debe incluirse en un aviso de 3 días?Si un arrendador llena uno de estos avisos incorrectamente u omite información, el tribunal no reconocerá el aviso y el arrendatario podrá mantener la posesión legal de la propiedad, incluso si debe el alquiler impago, hasta que el arrendador entregue la notificación. 3 días correctamente.
Un aviso de pago de alquiler o desalojo de 3 días debe ser por escrito y debe contener la siguiente información:
Nombre completo del (de los) arrendatario(s).
Dirección de la unidad de alquiler.
Fecha en que se entregó el aviso al inquilino(s).
Monto total del alquiler adeudado (no se puede remontar a más de 1 año, incluso si se adeuda más de 1 año de alquiler).
Fechas para las que corresponde la renta vencida.
Una declaración de que el/los inquilino(s) debe(n) el alquiler y que debe pagarlo dentro de los 3 días o, de lo contrario, se presentará ante el tribunal una retención ilícita.
El nombre, número de teléfono y dirección de la persona o empresa que puede recibir el alquiler, así como los días y horas en que esa persona o empresa está disponible para recibir el alquiler.
Un certificado o declaración de cómo se entregó el aviso a los inquilinos.
El propietario no puede exigir al inquilino que pague el alquiler en efectivo y no puede exigir otros montos impagos, como recargos por pagos atrasados, intereses, servicios públicos, daños o cualquier otra cosa que no sea dinero del alquiler.
Si el inquilino paga dentro de esos 3 días (el primer día es el día después de que se entregue el aviso), entonces el arrendamiento continúa normalmente. Se pueden cobrar cargos por pagos atrasados de acuerdo con el contrato de arrendamiento, pero incluso si no se pagan, no se puede intentar el desalojo después de que se haya pagado el alquiler dentro de esos 3 días. Si el propietario intenta continuar con el desalojo mediante la presentación de una orden de retención ilegal, el inquilino podrá defenderse fácilmente con un comprobante de pago del alquiler en el período de 3 días posteriores a la recepción del aviso.
Si el inquilino ofrece pagar en algún momento después de los 3 días, el propietario tiene la opción de permitir eso o puede proceder con un desalojo una vez que hayan pasado los 3 días.
Cómo se puede entregar un aviso de 3 díasTan importante como el contenido de un aviso de 3 días es cómo se entrega ese aviso al inquilino.
El arrendador puede notificar al arrendatario de cualquiera de las siguientes formas:
Entregue en mano el aviso al inquilino o inquilinos en el lugar de alquiler o en su lugar de trabajo.
Si no se puede encontrar fácilmente a los inquilinos, el propietario puede dar el aviso a alguien mayor de 18 años en el lugar de alquiler o en el lugar de trabajo del inquilino. Si se hace esto, el arrendador también debe enviar el aviso por correo.
Si no se puede encontrar fácilmente a los inquilinos y no hay nadie mayor de 18 años a quien entregar el aviso, el propietario puede publicar el aviso en un lugar visible en la unidad de alquiler. Si se hace esto, el arrendador también debe enviar el aviso por correo.
Si no se notifica al inquilino de una de estas maneras, el tribunal puede no reconocer la notificación de 3 días como válida.
¿Qué pasa después?Hay varias cosas diferentes que pueden suceder después de que se haya entregado con éxito el aviso de 3 días, dependiendo de cómo responda el inquilino.
La forma más fácil y sencilla de resolver un aviso de 3 días para pagar el alquiler o desalojar es simplemente pagar el alquiler. El proceso de desalojo termina aquí y la tenencia continúa normalmente.
Esto no siempre sucede y si el inquilino se pone en contacto con el propietario y arregla un día para pagar el alquiler después de que hayan pasado los 3 días, el propietario puede optar por no continuar con el desalojo. Sin embargo, si el propietario insiste en que el alquiler debe pagarse dentro de esos 3 días y el inquilino no lo hace, el siguiente paso es presentar una orden de retención ilegal.
La presentación correcta de una orden de retención ilegal es un proceso largo y debe hacerse con sumo cuidado, ya que cualquier error hará que el tribunal desestime el caso. Una vez que se presenta una orden de retención ilegal, el propietario ya no puede aceptar pagos de alquiler del inquilino.
El propietario debe completar los siguientes 3 formularios:
Citación – Detención ilegal-Desalojo
Queja – Retención Ilícita
Portada del caso civil
Este es el punto en el que el propietario debe buscar asesoramiento legal para completar estos formularios. Si estos formularios se completan incorrectamente o falta información, el inquilino tendrá una defensa fácil contra el desalojo por ese motivo.
Después de completar los formularios, deben presentarse ante el tribunal y entregarse al inquilino. El método en el que se deben entregar estos formularios es extremadamente importante y también se debe recibir asesoramiento de un abogado para este paso.
Después de la notificación, el inquilino tiene la oportunidad de responder. Si responden, el arrendador puede solicitar un juicio y llevar el asunto ante un juez, quien finalmente decidirá quién debe estar legalmente en posesión de la propiedad.
Una vez decidido, suponiendo que la posesión se devuelva al propietario, se programa una "fecha de cierre" con el alguacil del condado. El alguacil publicará un aviso de desalojo 5 días antes de la fecha de cierre. Después de que hayan pasado esos 5 días, el arrendador se reunirá con el alguacil en la propiedad y el alguacil entrará y sacará a los ocupantes restantes y le devolverá la posesión al arrendador.
Las consecuencias del desalojoLos desalojos pueden ser una pesadilla y la idea de lidiar con un desalojo evitará que muchos inversores compren propiedades de inversión. Cuestan cientos de dólares en honorarios legales, sin mencionar el tiempo y el dinero perdidos por no recibir ingresos por alquiler durante un desalojo.
Después de recuperar la posesión, es posible que el arrendador tenga que manejar legalmente la propiedad abandonada que el arrendatario dejó en la casa de alquiler. Este es otro proceso de 15 días que tiene varios requisitos legales, todos los cuales son fáciles de estropear y pueden resultar en una demanda por parte del inquilino. Así es, incluso si el inquilino le debe miles de dólares en alquiler atrasado y es desalojado de la casa pero deja sus cosas allí, puede demandarlo por mal manejo de sus cosas.
Muchas veces después de un desalojo, la casa ha sido destrozada y costará miles de dólares en costos de rehabilitación. Esto puede tomar semanas y significa más tiempo que la casa está fuera del mercado y no genera ingresos por alquiler.
Para los inquilinos, un desalojo es como una letra escarlata. Permanece en su registro durante 7 años y muchos propietarios y compañías de administración de propiedades pueden y se negarán a alquilarle si tiene uno en su registro. Si no paga el alquiler y otros cargos que debe, su salario puede ser embargado o puede ir a colecciones. Las solicitudes de empleo y las solicitudes de préstamos también pueden preguntar si alguna vez lo han desalojado.
Muchos inquilinos se van después de un desalojo sintiéndose triunfantes y como si realmente "se lo hubieran pegado al propietario" al permanecer en la propiedad durante semanas sin pagar el alquiler. En realidad, les resultará extremadamente difícil encontrar un nuevo lugar para vivir con un desalojo. El historial de falta de pago del alquiler es una de las razones legales dadas por Vivienda Justa para que los propietarios rechacen a los posibles inquilinos.
Pasos finalesSi usted es un inquilino que acaba de recibir un aviso de 3 días para pagar el alquiler o desalojar, no entre en pánico. Consulte este artículo para conocer nuestros consejos recomendados sobre qué hacer a continuación.
Si usted es un propietario que está mirando el largo camino del proceso de desalojo y simplemente no quiere manejarlo, contáctenos hoy. Desafortunadamente, hemos hecho esto antes y sabemos lo que estamos haciendo. Una buena empresa de administración de propiedades puede hacer la mayoría de los pasos anteriores por usted y podrá evaluar a los inquilinos más a fondo que usted solo para evitar que esto suceda en primer lugar.
Para obtener una guía completa sobre la administración de propiedades de alquiler, consulte este recurso.
