Después de que finaliza un contrato de arrendamiento y el inquilino se muda, se garantiza que habrá una cierta cantidad de trabajo que deberá realizarse para que la propiedad esté lista para alquilar nuevamente.
Esto puede ir desde una buena limpieza hasta un proyecto de rehabilitación a gran escala. Si es lo último, esto puede tardar semanas en completarse y costar miles de dólares.
Muchos propietarios se preguntan cuánto del depósito de seguridad pueden usar para ayudar a cubrir los costos de preparar y presentar la propiedad para un nuevo inquilino.
La parte difícil es determinar qué daño se considera responsabilidad del inquilino y qué es desgaste normal, y cuánto puede cobrar por cada artículo.
Además, ¿cuánto tiempo tiene para completar las reparaciones y devolver la parte no utilizada del depósito al inquilino?
Algunos propietarios ven el depósito de seguridad como una bonificación que obtienen por alquilar su propiedad y que conservarán pase lo que pase. Esto no solo es poco ético, sino que también puede tener algunas ramificaciones legales graves.
Todo esto está cubierto por la Sección 1950.5 del Código Civil de California, pero seguiremos adelante y lo desglosaremos aquí.
Límites de depósito de seguridadAntes de deducir un depósito de seguridad, es importante saber cuánto puede retener como depósito de seguridad en primer lugar.
California ha puesto límites estrictos a esto. Si bien el monto estándar suele ser el alquiler de un mes, puede retener hasta:
2 veces el alquiler mensual por un alquiler sin amueblar
3 veces el alquiler mensual de un alquiler amueblado
Esta ley existe para evitar que los propietarios retengan un depósito de seguridad irrazonablemente alto y luego no se lo devuelvan al inquilino al final del contrato de arrendamiento.
Cuando escriba su contrato de arrendamiento, es importante que no caracterice el depósito de seguridad como "no reembolsable". Esto es ilegal bajo la ley de California.
También es importante que su contrato de arrendamiento establezca específicamente que el depósito no se puede usar como el alquiler del último mes. Permitir que el inquilino use el depósito de seguridad como el alquiler del último mes puede ponerlo en una posición difícil si hay daños extensos causados por el inquilino. Es mucho más fácil deducir de un depósito de seguridad que ir tras ellos por más dinero.
Para qué se puede usar el depósito de seguridadLa ley de California también es muy clara al respecto. Los propietarios pueden usar el depósito de seguridad del inquilino para:
Cualquier renta no pagada
Reparación de daños a la propiedad más allá del desgaste normal
Cualquier limpieza necesaria para que la propiedad vuelva al nivel de limpieza que tenía cuando se mudó
La mejor manera de documentar el estado de la propiedad al momento de la mudanza es con fotografías o incluso con un recorrido en video. Esto hará que sea muy fácil comparar la condición al momento de mudarse con la condición antes de que el inquilino viviera allí.
Muchos propietarios no entienden qué se considera desgaste normal y qué hay más allá de eso.
El desgaste normal es el deterioro promedio de una propiedad durante su vida útil natural, no causado por negligencia o abuso de la propiedad.
La ley de California no define muy bien el uso y desgaste normal, pero HUD sí lo hace. De acuerdo con HUD, estos son algunos ejemplos de desgaste normal frente a daños por inquilinos:
| Uso y desgaste normal | Daños al inquilino |
| Pintura descolorida, descascarada o agrietada | Agujeros abiertos en paredes o yeso |
| Papel pintado ligeramente rasgado o descolorido | Dibujos, marcas de crayones o empapelado que el propietario no aprobó o dañó el empapelado |
| Pequeñas virutas en yeso | Pisos de madera astillados o ranurados |
| Agujeros de clavos, agujeros de alfileres o grietas en la pared | Bisagras de las puertas arrancadas |
| Puerta pegada por la humedad | Ventanas rotas |
| Cristal de ventana agrietado debido a cimientos defectuosos o configuración del edificio | Accesorios faltantes |
| Pisos que necesitan capa de barniz | Agujeros en el cielo raso por accesorios removidos |
| Alfombra descolorida o desgastada por caminar | Agujeros, manchas o quemaduras en la alfombra |
| Rejuntado suelto y azulejos del baño | Azulejos del baño faltantes o agrietados |
| Esmalte desgastado o rayado en bañeras, lavabos o inodoros viejos | Esmalte astillado y roto en bañeras y lavabos |
| Barra de ducha oxidada | Inodoro obstruido o dañado por uso inadecuado |
| Fregaderos parcialmente obstruidos por el envejecimiento de las tuberías | Barras de ducha faltantes o dobladas |
| Cortinas de lámparas o ventanas sucias o descoloridas | Cortinas de lámparas y ventanas rotas, manchadas o faltantes |
También es útil conocer la esperanza de vida normal de los diferentes elementos principales de su propiedad de alquiler. HUD también proporciona ejemplos de esto:
| Artículo principal | Vida útil esperada |
| Pintura interior – esmalte | 5 años |
| Pintura interior – plano | 3 años |
| Alfombra | 5 años |
| Persianas, pantallas y persianas | 3 años |
| Baldosas/ Linóleo | 5 años |
| Rangos | 20 años |
| Refrigeradores | 10 años |
Si alguno de estos artículos está en o cerca de su vida útil esperada, los propietarios no deben cobrar a los inquilinos por la reparación o el reemplazo, independientemente de su condición al momento de mudarse. Estos artículos deben ser reemplazados regularmente de todos modos.
Ayudar al inquilino a recuperar su depósitoDespués de que un inquilino le dé un aviso de 30 días de que va a desalojar la propiedad, debe notificarle su opción para una inspección inicial, o también llámela, una inspección previa a la mudanza.
Si el inquilino no responde a este aviso o no quiere hacerlo, no tiene que hacerlo.
El propósito de esta inspección es recorrer la propiedad con el inquilino y señalar cualquier cosa más allá del desgaste normal para darle la oportunidad de arreglarlo sin que se lo deduzcan de su depósito.
Una vez que acuerde el día y la hora para realizar la inspección, debe dar un aviso por escrito 48 horas antes de la inspección, a menos que ambos acuerden renunciar a este requisito por escrito. Esto le permite al propietario realizar la inspección ya sea que el inquilino esté presente o no.
Una vez completado, debe proporcionarle al inquilino una lista detallada de las deducciones que planea hacer en función de la condición de la propiedad. Esto puede cubrir reparaciones de cualquier cosa más allá del desgaste normal o la limpieza. El inquilino entonces tiene la oportunidad de encargarse de estos artículos antes de mudarse.
Después de que el inquilino se mude y usted realice cualquier reparación o limpieza que descontará del depósito, debe devolver el resto al inquilino.
Una deducción comúnmente perdida es por facturas de agua y basura impagas. Asegúrese de llamar tanto a la compañía local de saneamiento como a la compañía local de agua para ver si el inquilino tiene un saldo pendiente porque estos cargos no siguen al inquilino como una factura de electricidad o gas, se quedan con la propiedad.
Debe proporcionar al inquilino un estado de cuenta detallado y los cargos incurridos por todo el trabajo de más de $125, incluidos:
Todos los cargos por material o suministros con copia de la factura o recibo.
Si usted o uno de sus empleados realiza el trabajo, una explicación del trabajo realizado, así como el tiempo empleado y la tarifa por hora razonable cobrada.
Si lo realiza un proveedor externo, una copia de la boleta, factura o recibo del proveedor, así como su nombre, dirección y número de teléfono.
Esto debe hacerse dentro de los 21 días calendario posteriores a que el inquilino desocupe la propiedad.
Si no puede hacerlo dentro de los 21 días, puede deducir una estimación de buena fe siempre que proporcione un estado de cuenta detallado. Dentro de los 14 días posteriores a la finalización del trabajo, debe proporcionar al inquilino el estado de cuenta detallado real. Incluso si no tiene una dirección de reenvío, envíela a la última dirección conocida que sería su propiedad de alquiler. Guarde una copia del sobre si la oficina de correos lo devuelve. Esto lo protegerá si se encuentra en un tribunal de reclamos menores por una disputa de depósito.
Si no hace esto, incluso si el inquilino destrozó su casa, puede demandarlo por el monto del depósito más el doble del monto de los daños si el juez determina que retuvo el depósito de mala fe.
Incluso si desaloja a un inquilino que posiblemente le deba miles de dólares en alquiler impago, DEBE realizar una disposición. No habría nada peor que tener que devolverle el depósito a un inquilino moroso porque usted no cumplió con esta ley.
ResumiendoHay mucho en la Sección 1950.5 del Código Civil de California, pero este artículo toca las partes más importantes.
Si nunca quiere tener que preocuparse por manejar el depósito de un inquilino, llámenos o contáctenos. Las inspecciones de mudanza, pre-mudanza y mudanza, así como las disposiciones de depósito son solo algunos de los servicios que brindamos aquí en Adwise Property.
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