Saber por dónde empezar cuando se trata de administrar su propia propiedad de alquiler es la parte más difícil. Dividir el proceso en una serie de pasos es la forma más fácil de mantenerse organizado y libre de estrés mientras administra su inversión. En caso de que se lo haya perdido, consulte nuestros 9 pasos para ayudarlo a administrar su propiedad de alquiler sin un administrador de la propiedad. Una vez que su propiedad esté "lista para alquilar", debe determinar cuánto cobrar por su propiedad de alquiler. Con sitios en línea como Zillow que brindan su "Rent Zestimate", es un proceso bastante sencillo determinar el valor de mercado de su propiedad de alquiler.
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Debe tener en cuenta las siguientes tres excepciones al utilizar un presupuesto en línea rápido y fácil:
La descripción en el sitio en línea no coincide con la descripción real de su propiedad. Tal vez el sitio en línea vea su propiedad como una casa de 3 habitaciones y 1.5 baños, pero en realidad es una casa de 4 habitaciones y 1.5 baños. Tal vez su alquiler tenga una piscina y el sitio de Internet no lo muestre en su descripción.
Las propiedades en su área inmediata (dentro de un radio de ¼ de milla) son muy diferentes a su propiedad pero coinciden con su propiedad en términos de pies cuadrados, habitaciones y baños. Esto es particularmente común si su alquiler es parte de un nuevo proyecto de desarrollo de relleno y está rodeado de casas significativamente más antiguas. Esas casas podrían alquilarse por menos y, a su vez, reducir el valor de alquiler de su propiedad.
No ha habido alquileres recientes en su área inmediata. Todos estos sitios de Internet utilizan algoritmos de extracción de datos para determinar el valor de alquiler de su propiedad, por lo que sin listados comparables recientes, el algoritmo no tiene en cuenta los aumentos o disminuciones recientes en los alquileres y podría estar utilizando datos antiguos.
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Debido a las variabilidades mencionadas anteriormente, debe hacer su propio análisis de mercado y ver qué está disponible actualmente en su área para las propiedades que más se acerquen a su listado de alquiler. Haga esto en cualquiera de los muchos otros sitios web, incluidos rentals.com, Trulia o realtor.com. ¡También puede dejarlo en manos de profesionales y buscar compañías locales de administración de propiedades en su área que generalmente le proporcionarán un análisis de mercado gratuito!
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Una vez que determine el valor de mercado de su propiedad de alquiler, aún debe decidir a qué precio establecer el alquiler. Muchos propietarios no pasan suficiente tiempo considerando el precio que están dispuestos a aceptar en su propiedad de inversión. Hay tres escuelas de pensamiento sobre el precio de una propiedad de alquiler:
Fijar el precio de la propiedad por encima del precio de mercado.
Esta es una trampa en la que es fácil caer, pero en realidad es la peor forma comprobada de fijar el precio de una propiedad de alquiler. A veces, un propietario decide ignorar el mercado y tomar la decisión en función de sus gastos de bolsillo. Si los costos mensuales de la hipoteca, los impuestos, el seguro y la administración son de $2850,00, entonces debo cobrar $2850,00 más lo que quiero obtener en la propiedad por encima de mis costos... No importa el valor de mercado de la propiedad es de $ 2.400,00 por mes. Tan tonto como suena, algunos propietarios realmente piensan de esta manera. Por lo general, sus propiedades permanecen en el mercado durante mucho tiempo, lo que le cuesta al propietario más dinero a largo plazo que si simplemente fijan el precio de su propiedad de alquiler en el mercado o por debajo de él. Esta metodología de precios a veces se denomina "muerte por mil cortes".
El otro riesgo de fijar el precio de la propiedad por encima del mercado es que en realidad atrae a inquilinos más débiles, no más fuertes. Los inquilinos con altos FICO y buenos trabajos están en su posición actual porque tomaron buenas y prudentes decisiones de compra en el pasado. Cualquier propietario que piense que estos posibles solicitantes inteligentes alquilarán su propiedad por encima del mercado por lo general se sentirá decepcionado. El solicitante más débil, que muchas veces ya ha sido rechazado en otras propiedades y ahora está desesperado por encontrar un lugar para vivir, está mucho más dispuesto a pagar el alquiler de mercado de una casa.
Recuerde que las tres necesidades básicas de las personas son alimento, vestido y vivienda. Cuando cualquiera de estas tres necesidades básicas se ve amenazada, la gente a menudo se desespera. Son más propensos a mentir en una solicitud y solicitan propiedades que están demasiado caras porque no tienen otras opciones. El propietario que acepta este tipo de inquilino puede esperar un alquiler atrasado, cuotas impagas y, eventualmente, un posible desalojo. Y cuando finalmente obtengan posesión de la propiedad, probablemente requerirá reparaciones costosas y extensas que deben realizarse antes de que la propiedad pueda alquilarse nuevamente.
Tasar la propiedad a precio de mercado.
En un mercado de alquiler fuerte, esta es una estrategia aceptable. Debería esperar muchas solicitudes de visitas y mucho interés en las personas que desean enviar una solicitud. Si comienza a comercializar la propiedad y descubre que la actividad no está al nivel que esperaba, vuelva y reevalúe su análisis de mercado para asegurarse de que tiene el precio del mercado. Asegúrese de verificar los listados actualmente activos que coincidan o se acerquen a la descripción de su propiedad. A veces, otro propietario enumerará una propiedad por debajo del precio de mercado para obtener un arrendamiento rápido y deberá esperar hasta que se llene esa lista si se compromete a arrendar la propiedad al precio de mercado.
Fijar el precio de la propiedad por debajo del precio de mercado.
Esta es en realidad la forma más inteligente de fijar el precio de la propiedad. El precio de su propiedad incluso $ 50- $ 75 por debajo del mercado garantiza que todos los que se toman en serio la búsqueda de un lugar para vivir mirarán su listado. Obtendrá aún más solicitantes que no calificará, pero también obtendrá los solicitantes más fuertes actualmente en el mercado para una propiedad de alquiler que buscan y, con suerte, envían una solicitud para alquilar su propiedad.
En Adwise Property, hemos ayudado a cientos de propietarios e inversionistas a fijar el precio de sus propiedades de alquiler a las tasas necesarias para mantener los tiempos de desocupación al mínimo y al mismo tiempo garantizar que sean competitivos para su mercado y reciban un rendimiento aceptable. Si desea obtener más información sobre nuestros servicios o cómo podemos ayudarlo a aprovechar al máximo su propiedad de alquiler, ¡contáctenos o solicite una cotización hoy!
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